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天房网·全国房企大数据

发表时间:2020-12-23 14:01作者:天房网

融创与它的新朋友GIC

新加坡资本猎手GIC又出手了。

??12月中旬,融创中国官微发布消息称与新加坡政府投资公司(简称“GIC”)签订投资协议,双方共同成立总规模为70亿元人民币的房地产投资平台。融创与GIC分别持有合资平台51%和49%股权,主要专注于投资中国一二线核心城市高端住宅项目。

??GIC一向善于跟中国房企打道,是最早进入中国房地产市场的海外基金之一。在它的“朋友圈”里,不乏万科、旭辉、金茂、龙湖等房企身影。

??这次,它的“朋友圈”又多了融创。

??对于融创中国此次选择,其内部人士回应称“只是一个正常投资平台,暂无其他计划”。但在接受中国房地产报记者采访的多位业内人士看来,这是融创中国调整杠杆的一种方式。

??“‘三道红线’新规让境外基金看到了机会,在境内外利差和收益率双重推动下,会有越来越多境外资金涌入中国。房地产作为一种有效抗通胀避险资产,必然会吸引更多投资者进行配置和增持。除了GIC外,2020年三季度黑石、领盛投资、普洛斯以及基汇资本纷纷出手在上海再添新项目。”仲量联行中国区投资研究董事周瑛说。

??境外资本已开始追逐国内优质资产了。


10年征程下的新调整

??融创中国董事局主席孙宏斌对于融资一直有自己的看法。

??他曾提到:“在经济下行压力大的时候,有很多并购机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做,反而减杠杆,那是不对的。”

??正是杠杆助推了融创中国这10年发展。

??71亿元销售额、排名30位以后、区域房企标签,这是2010年融创中国首登资本市场时的样子。10年后,孙宏斌把融创中国带到了行业前四,总资产逼近万亿元,销售额增长77倍超过5000亿元,市值从104亿港元扩大至1571亿港元,增长14倍。

??孙宏斌用“特别满意”一词来评价融创中国10年来表现:一边攻城略地,一边大举收购,融创中国这10年来收获了更多增长,但伴随而来的也是负债规模的攀升。

???面对降负债需求,融创也改变了找钱方式。

??从配股开始,到提前偿还融资成本高的信托借款,同时回购并注销部分美元票据,再到这次与GIC牵手,也能看到融创在降负债上的努力。

??另外,曾经扬言不会将融创旗下物业服务分拆上市如今也“食言”了,11月19日融创服务正式登陆香港主板。

??“从融创分拆融创服务理由来看,最主要原因还是让融创服务成为独立融资平台,帮助其解决目前资金问题。配售新股、出售高负债标的、加速分拆资产上市这一系列动作,都是融创中国在面对融资新规对房企有息负债‘穿透式’监管要求下,‘瘦身增肌’的手段。”业内人士说。

??IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示,与GIC成立投资平台是为了进行权益性融资降低融创杠杆率,本质是一个私募股权投资基金,融创充当操盘角色,主要用于投资融创自身项目,使负债表外化,GIC也能获得相对安全且比较高收益。

??周瑛在接受中国房地产报记者采访时亦认为,于2021年元旦起正式实施房地产“345新规”,给中国开发商再加“限债”一环,从供给端对开发类房企融资做出限制,意味着“杠杆游戏”被终止。无论是像中国金茂、招商蛇口、华侨城等出让项目权益换取现金流,还是像恒大物业、阳光城等引入战投降低负债率,都是一种趋势。


碧桂园创投2亿增资蒙娜丽莎子公司

12月22日,蒙娜丽莎发布关于全资子公司增资暨公司放弃优先认缴出资权的公告。

??蒙娜丽莎集团股份有限公司现持有广西蒙娜丽莎新材料有限公司(以下简称“桂蒙公司”)100%股权,桂蒙公司目前注册资本为人民币40,000万元。鉴于桂蒙公司经营和发展需要,拟以增资方式引入投资者深圳市碧桂园创新投资有限公司。

??2020年12月22日,公司、桂蒙公司及碧桂园创投共同签署了《增资协议》,约定碧桂园创投以人民币20,000万元,认购桂蒙公司新增注册资本6,242万元,剩余部分即人民币13,758万元计入资本公积。公司作为桂蒙公司的唯一股东,同意碧桂园创投对桂蒙公司的本次增资,并放弃对本次新增注册资本的优先认缴出资权。

??本次增资完成后,桂蒙公司注册资本增加至46,242万元,公司持有其86.50%的股权,碧桂园创投持有其13.50%的股权。


中南建设的体内外循环

12月25日,中南建设发布公告称,将通过江苏锦翠房地产有限公司(下称“江苏锦翠”)收购其控股股东中南控股旗下武汉金诚企业管理咨询有限公司(下称“武汉金诚企管”)51%股权,代价为1.07亿元。

??其中,中南控股间接持有武汉金诚企管100%股权。中南建设间接持有江苏锦翠75%股权,另一间接持股25%的股东为上海绽珈企业管理有限公司,该公司背后的实控人为中南控股董事陈小平。

??武汉金诚企管全资子公司武汉航石置业有限公司(下称“武汉航石“)拥有武汉东西湖区P(2020)130号及P(2020)131号两宗地块的开发权,此次交易过后,中南建设将与中南控股共同开发武汉东西湖公园项目。

??此次的交易是中南控股给中南建设转让项目。实际上,在近两年中南控股曾多次向中南建设转让项目。


母公司多次转让项目

??此次武汉东西湖项目的交易,中南控股对中南建设属于平价转让。

??武汉东西湖区两宗地块为捆绑出售,总用地面积162亩,总计容面积25万方。由武汉航石于2020年11月公开竞得。两宗地块的起拍价分别为8.12亿元和2.323亿元,武汉航石以10.4亿元的底价成交了这两个地块。由于武汉航石支付了20%土地款,中南建设收购的51%股权对应的价格为1.07亿元。

??中南控股对于中南建设的平价转让并非首次。2019年11月20日,中南建设发布公告称,其全资子公司青岛中南世纪城房地产业投资有限公司,从控股股东中南控股受让山东潍坊项目100%股权,交易对价2.35亿元。而中南控股拿下该项目时所花费的价格为2.47亿元。


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